Certains établissements bancaires accordent un prêt relais même sans compromis de vente signé. D’autres, au contraire, le réclament d’office, restreignant ainsi l’accès à ce levier financier. Résultat : des situations parfois incompréhensibles pour des emprunteurs dont les dossiers, sur le papier, se ressemblent.
L’obtention du prêt relais ne se joue pas uniquement sur la valeur du bien à vendre. Les banques examinent le taux d’endettement, la stabilité de l’emploi, le niveau de l’apport. Rien n’est gravé dans le marbre : chaque enseigne applique ses règles, modulant montants, durées et conditions selon le profil du demandeur.
Prêt relais : définition et principes essentiels à connaître
Le prêt relais s’impose comme le dispositif de choix pour ceux qui veulent acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien. Il permet d’éviter de supporter deux crédits immobiliers simultanément. Concrètement, la banque avance une partie du montant estimé du bien que l’emprunteur s’apprête à vendre. Cette avance libère la trésorerie nécessaire pour financer le nouvel achat, sans attendre la finalisation de la vente.
La plupart du temps, le prêt relais correspond à 50 à 80 % de la valeur du logement mis en vente ; chaque banque fixe sa propre fourchette. Sa durée est courte : douze à vingt-quatre mois, rarement plus. Le principe est limpide : le capital est soldé en une seule fois dès la vente du bien initial. Pendant la période transitoire, seuls les intérêts sont à régler.
On distingue généralement trois types de prêts relais, adaptés à différents profils :
- Prêt relais sec : il s’adresse à ceux qui n’ont plus de crédit à rembourser sur leur logement actuel.
- Prêt relais adossé : il se combine avec un nouveau crédit immobilier pour l’achat du bien.
- Prêt relais intégré : fusion des deux financements, pour aboutir à une mensualité unique après la vente.
L’assurance emprunteur reste quasi incontournable : elle protège à la fois la banque et l’emprunteur face aux aléas. Par ailleurs, le taux d’intérêt du prêt relais est généralement plus élevé que celui d’un prêt immobilier classique, reflet du risque pris par l’établissement sur une période courte.
Qui peut bénéficier d’un prêt relais et sous quelles conditions ?
Le prêt relais ne s’adresse pas à tout le monde. Il concerne d’abord les propriétaires qui souhaitent acheter un nouveau bien sans attendre la vente de leur logement actuel. La grande majorité des demandes émanent de résidents en France, peu importe la région : Paris, Strasbourg, Lille ou ailleurs.
Peu importe qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif, du moment que le bien est détenu en pleine propriété.
Les conditions d’octroi sont strictes. Les banques passent au crible la capacité de remboursement : taux d’endettement, régularité des revenus, stabilité professionnelle. Le dossier doit être solide, sans fausse note. Certaines catégories, comme les seniors, les indépendants ou les personnes ayant un risque aggravé de santé, peuvent recourir à la convention AERAS ou bénéficier du droit à l’oubli. Ces mécanismes permettent d’accéder au crédit même avec un profil a priori moins attractif pour les banques.
Le montant du prêt relais est calculé sur la base de la valeur estimée du bien mis en vente, généralement entre 50 % et 80 %. La banque réclame souvent un compromis de vente ou, à défaut, une estimation professionnelle du logement. Surcoter son bien n’a aucun intérêt : la prudence prévaut. La souscription d’une assurance emprunteur est quasi automatique, même si la réglementation s’assouplit progressivement pour protéger l’assuré.
Il n’est pas possible d’obtenir un prêt à taux zéro pour ce type de financement. L’accord d’un prêt relais dépend donc avant tout de la valeur du bien à vendre, de la qualité du dossier et des critères internes à chaque banque.
Prêt relais sec ou avec rachat de crédit : quelles différences pour votre projet ?
Il n’existe pas qu’un seul modèle de prêt relais. Deux grandes options se distinguent : le prêt relais sec et le prêt relais avec rachat de crédit (également appelé adossé ou intégré). Selon la configuration de votre projet immobilier, le choix du montage financier peut tout changer.
Le prêt relais sec s’adresse aux propriétaires dont le crédit immobilier est quasiment soldé. Ici, la banque accorde un financement temporaire, uniquement adossé à la valeur du logement à vendre. La gestion s’en trouve allégée, sans multiplication des mensualités. Pendant la phase de transition, seuls les intérêts sont dus, souvent assortis d’une période de franchise. Ce schéma convient particulièrement aux vendeurs qui, après la cession de leur bien, disposent d’un capital suffisant.
À l’opposé, le prêt relais adossé ou « intégré » mêle le prêt relais à un crédit immobilier classique destiné au nouveau bien. La banque couvre alors l’ensemble du montage : le prêt relais prend le relais pendant la vente, le crédit amortissable s’active ensuite. Résultat : pendant la durée du prêt relais, les mensualités sont plus lourdes, car elles incluent à la fois le crédit sur le bien à vendre et celui sur le bien à acheter. La banque vérifie scrupuleusement le taux d’endettement du ménage.
- Prêt relais sec : réservé aux vendeurs sans crédit en cours, solution simple pour financer la transition.
- Prêt relais adossé : formule hybride, adaptée à ceux qui ont encore un crédit sur le bien à vendre.
Le choix dépend de la stratégie de financement, du capital restant dû et de la dynamique du marché immobilier où se situe le logement.
Les étapes clés pour obtenir un prêt relais et réussir votre dossier
Un dossier de financement bien construit constitue la première marche à gravir. Il faut réunir l’ensemble des pièces justificatives : titre de propriété du bien, compromis de vente si disponible, avis d’imposition, relevés bancaires, bulletins de salaire. La banque exige une vision complète de votre situation patrimoniale et professionnelle, ainsi qu’une estimation récente et sérieuse du logement à vendre : ce chiffre conditionne le montant du prêt relais.
Avant même de déposer le dossier, il est judicieux de procéder à une simulation de prêt relais. Des calculateurs en ligne existent et les courtiers immobiliers peuvent affiner pour vous les chiffres : montant, durée de franchise, intérêts, échéance du remboursement. La banque, elle, passera au crible votre capacité d’endettement : elle vérifie l’équilibre entre vos crédits en cours, vos revenus, ainsi que la faisabilité du calendrier de vente.
La question des garanties se pose également : selon les cas, hypothèque, caution ou privilège de prêteur de deniers pourront être exigés. L’assurance emprunteur reste généralement incontournable pour sécuriser le prêt. Après validation du plan de financement, la banque transmet une offre de prêt : chaque détail compte, qu’il s’agisse de la durée, du taux ou des modalités de remboursement anticipé.
Une fois l’offre signée, les fonds sont débloqués. Dès que la vente de votre ancien bien est effective, le prêt relais est soldé automatiquement. Adaptez la préparation de votre recherche de financement à la réalité du marché : dans une métropole tendue, les délais de vente peuvent peser lourd sur la réussite de l’opération.
Le prêt relais n’est pas qu’un simple outil de transition : il scelle des trajectoires, accélère des projets, et impose au passage une discipline de fer à ceux qui s’y engagent. Que la vente se déroule vite ou s’étire, une certitude demeure : chaque étape franchie rapproche du nouveau départ tant attendu.
